자주질문하는내용

본 자료는 신라정보기술(주)에서 제공하는 자료입니다.

빌딩관리비를 계산하는데 있어 많은 사람들이 질문하는
내용들을 정리해 놓았습니다.

참고 하시기 바랍니다. 단, 정리된 내용이 현재의 빌딩에
적용되지 않는 경우도 있습니다. 참고만 하시기 바랍니다.

[질문 1] 관리비는 어떤 빌딩들에게 적용합니까?

[답변 1] 빌딩들의 종류는 많이 있습니다.
일반상가, 오피스텔, 원룸, 쇼핑센터, 백화점, 아파트, 아파트형공장, 유통센터,....

[질문 2] 관리비 부과방법은 어떠한 것이 있습니까?

국내 빌딩들의 관리비는 2가지 종류로 입주자에게 부과합니다.
    1. 실비정산 = 실제로 빌딩을 관리하는 지출금액과 각 세대별 사용한 검침량으로 관리비를 산출하여 징수합니다.
    2. 정액정산 = 입주자가 입주시 계약을 체결하는데 일반적으로 건물의 형태 또는 주의 빌딩들의 월관리비등을 고려하여
                        평균금액 책정하여 매월 동일한 금액을 부과하는 경우
    3. 혼합정산 = 실비정산은 검침부분만 + 정액제는 일반관리비등만을 계산하여 정산하는 방법

    ※ 국내 관리비를 부과하는 방법을 보았을 때 위의 1번(실비정산)이 약 85%, 2번(정액정산) = 5%, 3번(혼합정산) = 10%

[질문 3] 신규빌딩인데 관리비를 어떻게 계산해야 합니까?

신규빌딩(입주빌딩)은 관리비를 계산하는데 복잡한 부분이 있습니다.
    물론 시행사에서 시공사와의 관계 및 분양자와의 관계가 분명히 관리비에 대하여 계약이 체결된 내용이 있을 것입니다.
    대부분의 신규빌딩들은 다음과 같이 관리비를 계산합니다.
    1. 시공회사(건설회사)에서 입주전까지 관리비에 대하여 모든부분을 책임을 집니다.
    2. 시행사는 시공사에서 책임지는 다음날자부터 관리비에 책임이 있습니다.
    3. 만약 분양빌딩이면 분양자가 있을 것입니다. 분양받는 날부터 분양자가 관리비를 책임집니다.
    4. 분양자가 만약 임대를 할 경우에는 임대를 받는자가 입주날자부터 관리비에 대한 책임이 있습니다.
    따라서 관리비를 계산하는데 대부분 1달을 설정하여 관리비를 계산하는데 한 세대에 4개로 분류하여 관리비를 계산해야 합니다.
    예를들면) 관리비를 10월 1일부터 10월 31일까지 계산한다면
    시공사가 10월 5일까지 시행사가 10월 6일부터 10월 분양될 때까지 분양자는 분양받은 날부터 임대할 때까지 임대받은 사람은
    입주부터 10월 31일까지 일자 계산하여 관리비를 계산하셔야 합니다.

[질문 4] 일반관리비는 무슨 항목입니까?

급여, 상여, 제수당, 퇴직수당충당금, 년차충당금, 지급수수료, 통신비, 소모품비, 도서인쇄비, 사무용품비, 여비교통비등과
    같이 관리직, 기술직, 경비직, 청소부등에게 지급되는 급상여와 관리사무소에서 운영되는 비용들을 일반관리비라고 합니다.

    일반관리비는 대부분(99%)가 입주세대에게 평형부과하는 것이 일반화되어있습니다.
    (예) 2003년 2월 관리비고지서 내역 중 일반관리비 내역을 살펴보면 관리소장 등 13명의 급료가 10,167,290원이고 제적립금은
          상여적립금, 퇴직적립금 등으로 3,400,060원이고 제경비로 복리후생비, 교통비, 통신비, 사무용품비, 도서인쇄비,소모품비,
          업무추진비, 지급수수료, 광열비, 세금공과금 등 2,365,729원으로 구성되어 일반관리비가 총 15,933,070원이 산출되었다.
          관리주체의 관리면적은 10,932.75평으로서 일반관리비는 1평당 1,457.37원으로 산정하여 부과하였다
          (예：32.01평×1,457.37원=46,650원).

[질문 5] 청소비는 어떤항목이며 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분 하거나, 월예산액에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
(예) 용역업체와 복도 및 계단에 4명을 배치하는 용역금액을 2,164,536원에 계약하고 세대별 평당 단가는 용역금액(2,614,536원)을
분양면적(10,932.75평)으로 나누어 1평당 197.99원으로 산정했다. (예：32.21평×197.99원=6.338원)

[질문 6] 오물수거비는 어떤항목이며 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 그 사용실적에 따라 정산한다.
(예) 계산방법은 위의 청소비와 동일하게 계산합니다.

[질문 7] 소독비는 어떤항목이며 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
(예) 용역업체와 용역금액(568,500원)으로 계약하고 세대별 평당 단가는 용역금액을 분양면적으로 나눈 결과 1평당 52원으로 산정했다.
(예:32.01평×52원=1,665원)

[질문 8] 승강기유지비는 어떤항목이며 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 균등하게 배분한다.
    (예) 용역업체와 엘리베이터 6대에 대하여 용역금액 360,000원으로 계약하고 용역금액을 분양면적(10,932.75평)으로 나눈 결과
          1평당 32.93원으로 산정했다. (예：32.01평×32.93=1,054원)

    단, 엘리베이터가 설치되지 않은 동의 교체비용 부담 여부
        (문)공동주택 단지 내에 소재하는 건물 중 일부 건물은 엘리베이터가 설치되어 있고, 일부 건물은 엘리베이터가 설치되지 않은
              경우 엘리베이터 설치에 따라 발생된 엘리베이터 고장수리 및 교체공사로 인하여 발생한 공사대금 등을 엘리베이터가 설치
              되지 않은 동의 입주민 등이 부담하여야 하는지?

                  (답)공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담을 관리규약에 포함하도록 되어 있고 관리주체는 보수
                        를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것일 경우 에는 이를 직접 보수하고 당해 입주자 등에게 그 비용을
                        따로 부과할 수 있도록 규정하고 있는 바, 당해 엘리베이터 사용에 따른 사용료 및 교체비용은 시설을 사용하는 입주자
                        등에게 부과 하는 것이 바람직할 것입니다(공동주택관리령 제9조제3항, 공동주택관리령 제15조제4항).

[질문 9] 난방료 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분(분양면적에 의한 산정이 심히 곤란한 경우에는 전용면적에 따라 균등배분한다)
    하거나, 월예산액을 분양 면적에 따라 균등배분하고사용 실적에 따라 정산하며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간사용량에
    의한 비용을 세대별 계측기에 의하여 배분한다.

    예) 유류를 난방으로 사용하는 경우로써 유류사용현황을 전월재고, 당월입고량, 사용량 그리고 당월재고로 구분관리하고 있으며
         경유값, 난방동력, 급탕비 회수액, 난방비 등으로 산출된 금액이 18,472,124원이고 분양면적 (10,932.74평)으로 나눈결과
         평당 1,689.62원이 산출됐다.(예：32.01평×1,689.62원=54,084원)

    ※ 대부분의 빌딩들은 세대난방료, 기본난방료, 공동난방료로 구분하여 부과합니다.

[질문10] 온수(급탕)료 어떻게 계산해야 합니까?

예정원가에 의하여 입방미터당 급탕의 단가를 결정하고, 세대별 사용량 계측기에 의하여 산출한다
(예) 급탕비 부과기준은 검침일(매월 말일경) 사용량에 따라 부과한 예로써 총 사용량이 1,993ton이고 금액이 6,576,900원으로 ton당
기준 3,300원이어서 세대별 사용량 계측기에 의하여 사용량에 따라 부담시켰다. (예：사용량×3,300=?)

※ 수도사용량은 = 수도량 + 온수량(물은 물이다)으로 대부분의 빌딩에서 계산합니다.

[질문11] 수선유지비 어떻게 계산해야 합니까?

월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산한다.
   (예) 수선유지비 부과기준을 보일러세관 및 보수비, 정화조청소비, 물탱크청소 및 보수비, 전기·기관·영선실등의 수선소모자재비 등
         ,607,416원을 분양면적(10,932.75평)으로 1평당 환산하면 244.90원이 산출되어 분양면적에 따라 균등 배분하고 있다.
         (예：32.01평×244.90원=7,839원)

[질문12] 특별수선충당금 어떻게 계산해야 합니까?

월간 세대별 특별수선충당금 장기수선계획기간중의 수선비총액 총분양 면적×12×계획기간×세 대 별 분양면적 장기수선계획에 의해
부과하거나 장기수선계획이 수립되지 아니한 경우에는 매월 고지서에 부과된 항목 중 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비
월별금액을 합한금액이 100분의 3 이상 100분의 20 이하로 부과합니다.

[질문13] 기타항목들에 대한 부분들의 질문내용들.

기타 (보험료, 수도료, 전기료, TV시청료, 안전진단 비용 등)
    기타 보험료, 전기료, 수도료 등의 부과기준에 대하여 주택건설 촉진법령에 대행할 수 있다는 규정만 있지 구체적인 부과기준이 언급
    되어 있지 않습니다.빌딩에 따라 기타 보험료, 전기료, 수도료 중 공동부분 등의 부과기준은 총 사용액을 분양면적으로 나누어 산정한
    다음 평당기준을 정하여 분양면적에 따라 부과하고 있는 것으로 나타났습니다.

[질문14] 1가구 2차량 이상 보유세대에 일정액의 관리비 부과 적정 여부

관리비는 공동주택관리령 제15조 각호의 항목 이외에는 징수할 수 없습니다. 다만1가구 2차량 소유가구에 대하여 주차시설과 관련
비용을 부담시키기로 입주자들간에 합의한 경우라면, 이를 관리비와는 별도로 징수할 수 있습니다(공동주택관리령 제15조).

[질문15] 상가 등 근린생활시설의 관리비 부과

일반인에게 분양된 복리시설은 공동주택관리령에 의한 관리의무는 없는 것이나, 여건상 공동주택 입주민과 공동으로 사용하게 되는
시설 등에 대한 비용은 입주민과 복리시설을 분양받은 자간에 협의하여 분담할 수 있습니다(주택건설촉진법 제38조제4항).

[질문16] 공동시설 부분의 보수시 비용부담

욕조·싱크대 부분·바닥 난방배관 등이 위층 세대의 사용에 제공된 시설의 보수를 요하는 것이라면 이를 사용하는 세대에서 부담해야
    할 것이며, 보수를 요하는 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공된 것인 경우에는 관리주체가 이를 직접 보수하되 당해 시설을 사용
    하는 입주자 등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있는 것으로 전유부분 및 공유부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담은 당해 공동주택
    관리규약으로 입주자가 정할 사항입니다 (공동주택 관리령 제9조제3항, 제15조 제4항).

[질문17] 중간정산(중도퇴실)은 어떻게 관리비를 계산합니까?

중간정산(중도퇴실)은 전월의 관리비 계산항목들의 까지 일자 다음날부터 퇴실하는 날까지의 항목들의 계산방법에 따라 관리비를
    계산하여 관리비를 받는다.
    그러나, 관리비를 계산할 때 항목들의 단가가 정확한 단가가 아니므로(회계마감이 않된 상태이므로) 대부분의 빌딩들은 전월의 단가
    또는 전년도의 단가, 퇴실하기 전 3개월의 평균단가등을 적용합니다. 또한 변동이 잦은 단가들에 대해서는 단가에 할증을 붙여
    관리비를 조금 더받는곳이 일반적입니다. 물론 그 이유는 퇴실하고 난 후에 정상적인 단가를 적용하여 관리비를 계산했는데 퇴실할 때
    받은 관리비가 적을 경우를 대비하여 더 받습니다. 물론 정상부과 후 차액부분에 대해서는 퇴실호수에 입금하는 것이 정상이나 대부분
    의 빌딩관리자는 잡수입으로 회계상 잡는 경우가 일반적입니다.
    또한 검침사용량은 퇴실일자에 사용량을 가지고 계산해야 합니다.

[질문18] 주차료는 어떻게 계산합니까?

주차료 부과는 입주자대표회의에서 의결된 내용에 따라 부과하는 것이 일반적입니다.
    방법은 대부분이 다음과 같습니다.
    1. 차량수에 따라 무조건 금액을 부과하는 방법
    2. 1대는 무조건 무상이며 2차량 이상부터 금액을 부과하는 방법
    3. 평형에 따라 부과하는 방법 = 예를 들어 20평까지는 1대를 무상이며 2대부터 금액 부과하는 방법
       (예) 어떤 세대가 30평형에서 거주할 때 2대를 가지고 있을 경우에는 1대는 무상이며 1대는 10평값만 부과하면 됩니다.
             따라서 1대당 50000원인 경우 1대당 평당 값은 2500원이므로 10평 X 2500원 = 25000원이 됩니다.
    4. 일자를 적용하는 경우
       (예) 1달을 30일로 보고 15일 이상을 이용하였을 경우에는 부과하고 15일 이내인 경우에는 무상인 경우
    ※ 대부분의 빌딩에서는 주차요금은 선불제로 적용합니다. 물론 퇴실할 때에는 일수로 계산하여 정산하는 경우가 많습니다.

[질문19] 승강기전기료는 어떻게 계산합니까?

승강기전기요금은 승강기별로 계량기가 대부분 있을 것입니다. 따라서 사용량으로 금액을 환산하여 그 승강기를 이용하는
세대메 부과합니다. 물론 이용하지 않는 세대(1층, 또는 2층)는 부과하지 않습니다. 그러나 2층에서는 이용하지 않지만 특별
히 요구를 할 경우 부과하는데 이 경우에는 요구한 세대가 같은 층에 있는 세대를 곱하여 부과합니다.